Nye retningslinjer for arealberegning 2014
Det er kommet nye retningslinjer, angitt som Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling. Disse ble gjort gjeldende fra 1.november 2014. De nye retningslinjene har NS 3940 2012 som utgangspunkt og ikke 2007 utgaven.
Norsk standard 3940 fra 2012 er vesentlig endret i forhold til standarden fra 2007. I forordet til standarden er det beskrevet slik: «Det er redaksjonelt og faglig foretatt vesentlige endringer» Etter min mening er de viktigste endringen for oss som takstmenn følgende: Definisjonen av BRA er endret og nå samordnet med byggeknisk forskrift. Definisjonen av hoveddel og tilleggsdel er trukket ut, men finnes i T-1459 Grad av utnytting.
BRA (bruksareal)
Definisjon NS 3940: 2012. BRA er areal innenfor omsluttende vegger. Bruksarealet omfatter nettoareal og areal av innvendige vegger og sjakter.
Merk at utgaven av 2012 sier at også innvendige sjakter skal tas med i bruksarealet.
Dette medfører en utfordring for takstmannen som er inne for å måle, det er umulig for han å vite hva som er bak veggen i et leilighetsbygg uten ved å se på korrekte byggetegninger. Her må takstmannen i mange tilfeller bruke et skjønn for å unngå urimelige utslag.
For dere om har tenkt å kjøpe en lelilighet er det viktig å være klar over forskjellen, en skal være klar over at det arealet som blir angitt som BRA og P-rom kan vise seg å være en kanal eller sjakt som opptar plass i leiligheten. Dette får større betydning på nyere bygg med store kanaler for tekniske installasjoner og balansert ventilasjon, men er også aktuellt i gamle bygårder med store piper og tykke bærevegger.
P-Rom er fortsatt bruksarealet av boligens primærdel. Altså tar P- rom og BRA utgangspunkt i det samme bruksarealet, forskjellen gis ved at vi deler opp boligen i en primærdel og en sekundærdel.
P-ROM er måleverdige rom som benyttes til kort eller langt opphold
S-ROM er måleverdige rom som benyttes til lagring, samt tekniske rom
Det er i retningslinjene listet opp en del eksempler. Der er walk-in closet klassifisert som S -rom mens et omkledningsrom er klassifisert som et P- rom. Jeg har vansker med å se forskjellen, men retningslinjene mener at et omkledningsrom må være stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i.
Definisjonen av en bruksenhet er endret
Dette har som konsekvens at når en bruksenhet skal måles tas også med arealer som ikke ligger i tilknytning til hoveddelen, det vil si areal på loft, kjeller eller i en frittstående bodbygning. Videre følger det at rettigheten til disse arealene bør dokumenteres av selger. I de tilfellene det ikke er dokumentert må det stå at arealene er oppgitt av selger, eller målt av takstmann basert på opplysning gitt av selger.
Etter min mening medfører dette at man må gjør en egen vurdering av arealene, hvor de ligger og hvilken funksjon de har. Det samlede bruksarealet gir ingen god informasjon om dette.
Eksempler
Dersom det i en stue i 2. etasje er en kanal på 2*2 m så vil dette arealet på 4 m2 regnes med i P- rom da det ligger til annet P-rom.
Den samme leilighet i 1. etasje, hvor en bare ser deler av denne kanal oppunder himling, vil stuen i gulvplanet blir 4 m2 større mens leilighetens bruksareal vil bli 4 m2 mindre. Takhøyden under kanalen er 1,85 (det er ikke noe problem å sette en sofa under en slik kanal).
Dersom en på et loft med skråtak har ett soverom som en ønsker å dele i 2, kan en fort komme i den situasjonen at det areal på loftet som tidligere var måleverdig etter ombyggingen ikke blir måleverdig i det hele tatt verken som P-rom eller som BRA. Det vil si at man øker arealenes anvendelighet og objektets verdi, men bruksarealet blir mindre.
Ing. Martin Bøhm-Pedersen
Tlf 41424300 Epost: martin@verditek.no